TRÁMITES Y LEGAL

Nueva Ley de la Vivienda en Cuba (Ley 187): qué cambia

Actualizado el 19 de octubre de 2026 · 6 min de lectura

Cuba tiene una nueva ley de vivienda que sustituye a la de 1988. Trae cambios importantes para quienes tienen o quieren tener una casa en la isla, y especialmente para los cubanos que viven fuera. Aquí tienes lo esencial, explicado sin tecnicismos y comprobado en el texto publicado en la Gaceta Oficial.

Los principales cambios

• Hasta dos viviendas por persona, además de una de descanso o veraneo si así consta en el título (artículo 4). Si alguien supera el límite, la Dirección de la Vivienda puede declarar la pérdida de la última vivienda adquirida.
• Pago sin efectivo: en una compraventa el precio se paga con los instrumentos previstos en la legislación bancaria o con cualquier otra modalidad que no sea efectivo (artículo 90).
• Compraventa ante notario de la provincia donde está la vivienda, por el precio que acuerden las partes y con los pactos que quieran, siempre que no vayan contra la ley (artículo 89).
• Lo que debe acreditar el vendedor: no tener deudas pendientes por el precio de la vivienda, haber pagado el impuesto y que la vivienda esté inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (artículo 90).
• Impuestos y valor catastral: en la compraventa, el impuesto se calcula sobre el precio de venta si es igual o superior al valor catastral; si el precio declarado es menor, se toma el valor catastral. En la permuta con compensación, la base es el valor catastral más la compensación.
• Sin confiscación por emigrar: la nueva ley ya no recoge la pérdida de la vivienda por salir del país.
• Herencias: la vivienda se transmite según la legislación sucesoria común. Si los herederos están de acuerdo, la adjudicación se hace ante notario; si no, por vía judicial (artículo 85).
• Permuta: se puede permutar una vivienda por una o varias, o por otros bienes o derechos, ante notario y con compensación si se pacta (artículos 96 y 97).
• Nuevos contratos: se reconocen el comodato (prestar una vivienda para que alguien la use) y los contratos de alimentos a cambio de derechos sobre la casa, ante notario y con inscripción en el Registro (artículos 73 y 74).
• Viviendas subsidiadas: durante 15 años desde la primera asignación, venderla o donarla obliga a devolver el subsidio, y en algunos casos el Estado tiene derecho de compra preferente (artículos 53 a 57).
• Edificios: los propietarios de apartamentos deben contribuir al mantenimiento del edificio y de sus zonas comunes (artículo 139 y Decreto 177).
• Inmobiliarias: la ley reconoce la actividad inmobiliaria, incluida la asesoría en compraventas, donaciones y otros trámites (artículo 43).

Lo que conviene saber

• Si te vas a ausentar, la ley te obliga a nombrar a un representante que actúe por ti ante emergencias, trámites o procesos judiciales, y en los edificios para cumplir tus obligaciones (artículo 139.3).
• Abandono: si una vivienda abandonada llega a declararse en ruina y su dueño no la recupera, la Dirección de la Vivienda puede pedir a un tribunal la pérdida del derecho (artículo 141). Tener la casa cerrada por vivir fuera no basta, por sí solo, para perderla.
• Certificación catastral: se pide en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo y se paga por Transfermóvil o EnZona (Resolución 15). Tiene una vigencia de 5 años (Reglamento General, Decreto 176).
• Habana Vieja y Centro Habana: en la Zona Priorizada para la Conservación de la Oficina del Historiador, las compraventas, permutas y donaciones que lo requieran las autoriza directamente esa Oficina (Decreto 176, artículo 272).
• Las viviendas confiscadas en el pasado no se devuelven automáticamente: cada caso depende de sus títulos y antecedentes. La ley sí prevé reconocer, con condiciones, a ciertos familiares que ocupan viviendas de personas declaradas emigradas con las normas anteriores.
• Otra fecha clave: el 1 de noviembre de 2026 entra en vigor la Ley 171 de Migración, que cambia la forma de definir quién es residente en Cuba. Revisa tu caso con el consulado o un notario.

Qué hacer ahora

1. 1
   Prepara el pago por bancoSi vas a comprar o vender, acuerda con la otra parte y con el notario el instrumento bancario que van a usar antes de mover el dinero. El efectivo ya no vale.
2. 2
   Pon los papeles al díaTítulo, inscripción en el Registro de la Propiedad y certificación catastral vigente. Es lo que más acelera cualquier trámite. Qué documentos necesitas.
3. 3
   Legaliza lo que falteHasta el 1 de septiembre de 2027 puedes legalizar viviendas y ampliaciones construidas sin permiso (Acuerdo 10378 del Consejo de Ministros, Gaceta Oficial n.º 70 de 2026).
4. 4
   Si vives fuera, nombra a tu representanteUn poder notarial bien hecho puede servir para nombrar a ese representante y te permite gestionar la casa sin viajar.

Resumen elaborado a partir del texto de la Ley 187, los decretos 176, 177 y 178 y las resoluciones 15 y 16 de 2026, publicados en la Gaceta Oficial Ordinaria n.º 86 del 14 de octubre de 2026. Es información general, no asesoramiento legal. Confirma siempre tu caso con un notario o abogado.