TRÁMITES Y LEGAL
Documentos necesarios para vender o comprar una casa en Cuba
Actualizado el 19 de octubre de 2026 · 7 min de lectura
Antes de ilusionarte con una propiedad — o de aceptar una oferta por la tuya — lo primero es tener los papeles en orden. La mayoría de las compraventas que se caen a mitad de camino en Cuba no fallan por el precio: fallan por documentación incompleta o irregular.
Documentos del vendedor
- Título de propiedad: copia autorizada de la escritura pública notarial, título expedido por autoridad administrativa, o resolución judicial firme.
- Certificación de dominio y gravámenes: la vivienda tiene que estar inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (Ley 187, artículo 90).
- Certificación catastral vigente: se pide en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, se paga por Transfermóvil o EnZona y vale 5 años.
- Justificante de no tener deudas pendientes por el precio de la vivienda, si fue asignada por el Estado.
- Dictamen técnico sobre el estado constructivo, cuando la vivienda lo requiera.
Documentos del comprador
- Documento de identidad: carné de identidad cubano (residentes) o pasaporte vigente (extranjeros con residencia permanente).
- Comprobar que con esta compra no superas el límite legal: hasta dos viviendas por persona, más una de descanso o veraneo.
- Certificado de capacidad legal para realizar el acto de compra.
- Comprobante bancario del origen lícito del dinero, en transacciones que superan determinado monto.
Cómo se formaliza
1
Verificación legalAmbas partes confirman que la vivienda puede transmitirse sin litigios ni gravámenes.
2
Pago sin efectivoDesde el 21 de octubre de 2026 el precio se paga con un instrumento bancario o cualquier otro medio que no sea efectivo (Ley 187, artículo 90). Antes de mover el dinero, acuerden con el notario cuál van a usar.
3
Comparecencia ante notarioAnte un notario de la provincia donde está la vivienda, en persona o mediante poder notarial válido si alguna parte vive fuera de Cuba.
4
Firma de la escrituraSe firma la escritura pública y el notario comprueba que el pago se ha hecho por la vía acordada.
5
Pago de impuestos y arancelesEl comprador paga el impuesto por la transmisión de la vivienda y el vendedor, el impuesto sobre sus ingresos. Se calculan sobre el precio de venta si es igual o superior al valor catastral; si es menor, sobre el valor catastral.
6
Inscripción registralLa compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Si compras o vendes siendo extranjero o desde fuera de Cuba
Los extranjeros con residencia permanente en Cuba pueden comprar y vender viviendas igual que un residente cubano, y la Ley 187 menciona expresamente la compraventa entre personas cubanas o extranjeras (artículo 89). Cómo lo aplica cada notaría a quien no reside en Cuba conviene confirmarlo antes de comprometerse. Si vives en el extranjero y necesitas vender sin viajar, la vía habitual es otorgar un poder notarial a alguien de confianza — dedicamos una guía aparte a este tema.
¿Tu casa tiene ampliaciones sin legalizar?
Hasta el 1 de septiembre de 2027 está abierto el proceso para legalizar viviendas, habitaciones y locales construidos sin los permisos necesarios (Acuerdo 10378 del Consejo de Ministros, Gaceta Oficial n.º 70 de 2026). Si es tu caso, conviene resolverlo antes de poner la casa en venta: una ampliación sin legalizar puede frenar la compraventa en el notario.
Ya en vigor: la Ley 187 de la Vivienda
Desde el 21 de octubre de 2026 se aplica la nueva Ley de la Vivienda (Gaceta Oficial n.º 86 de 2026). Lo que más afecta a una compraventa: pago sin efectivo, notario de la provincia de la vivienda, inscripción registral previa y hasta dos viviendas por persona. En la Habana Vieja y Centro Habana, dentro de la zona de la Oficina del Historiador, la compraventa puede necesitar además la autorización de esa Oficina. Qué cambia, en detalle.
Errores que más retrasan el proceso
- Ampliaciones de la vivienda que nunca se legalizaron ante notario.
- Copropietarios o herederos que no fueron incluidos en el trámite.
- Documentos deteriorados, vencidos o con datos que no coinciden entre sí.
- Empezar a negociar el precio antes de confirmar que el título está en regla.
¿Vas a comprar o vender?
Revisamos que la documentación esté completa y en regla antes de publicar cualquier propiedad — y te decimos con honestidad si algo falta.
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Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento legal de un notario. Los requisitos pueden variar según la situación jurídica del inmueble y las circunstancias de cada caso.